Интервью с Эдвардом Дубинским. Куда инвестировать

дубинский

Интервью с миллионером с Уолл-стрит, инвест-банкиром Эдвардом Дубинским. Работает ли модель вложения денег в недвижимость Роберта Кийосаки в России. Рассмотрим возможные инструменты инвестирования.

 

 

Текстовый перевод:
— Добрый день, дорогие друзья! Пара слов об Эдварде Дубинском, если кто не помнит с прошлого интервью. Эдвард — бывший совладелец «Кубань-банка», один из топ-менеджеров Credit Swiss в Нью-Йорке в прошлом, начинал карьеру свою трейдером в Нью-Йорке на Уолл-Стрит, и сейчас Эдвард занимается проектом «Финтеллект» и обучает людей в России, Украине, Казахстане и Белоруссии тому, как правильно инвестировать, как сохранять и приумножать свои деньги.
Эдвард, здравствуйте! Спасибо, что согласились с нами пообщаться.

— Здравствуй, Максим, здравствуй. Я рад.

— Взаимно. Очень рад вас видеть. На этой неделе я общался со своим другом, он закончил Inseat, он учился в бизнес-школе, получил MBA, он консультант. И мы с ним поговорили о том, что на мой взгляд, и на его тоже, не выгодно покупать жилье для жизни. Часто выгоднее снимать, если какой-то активный образ жизни. Это было вот буквально недавно. И вчера же в дополнение к этому я посмотрел интервью в Роднянским — это один из самых известных продюсеров на русскоязычном пространстве, который работает со Звягинцевым. Он сказала, что заработал в Украине и потом на СТС в России порядка четверти миллиарда долларов, там 250 миллионов, то есть очень большая сумма. И он говорит, что работает и проводит сейчас очень много времени в Лос-Анджелесе, но не покупает там жилье. Он живет там в отелях, когда приезжает, хотя останавливается в них месяцами.

И первый мой вопрос, может быть, будет такой более философский: почему у большинства людей сидит эта идея, что собственное жилье равно благополучие, в том числе финансовое?

— Это абсолютно так. И мне кажется, что это именно психологическая тема. Люди думают, что если это их крыша над головой, то это как-то их делает более защищенными, обеспеченными. И люди, как ты знаешь, Максим, идут для достижения этого жилья достаточно далеко. Они покупают дома, квартиры, которые находятся очень далеко от того места, где они работают. У них часто занимает полтора часа доехать туда утром и еще полтора часа вечером. Они не видят качество этой жизни. Они страдают от плохого качества жизни, но вместе с тем они это делают — берут ипотечные кредиты под более 10-15% иногда для того, чтобы это себе сделать. И фактически, я считаю, что это иллюзия, которая спровоцирована этой психологической потребностью убедить себя, что если я имею что-то свое, зарегистрированное где-то на бумаге, значит, я буду более защищенным. Последнюю вещь скажу на этот счет. Дело в том, что ты знаешь, и многие знают, что мы сегодня живем, как Роднянский сказал, мы сейчас живем в такое время, где мы можем снять самое классное жилье в самом центре города, если мы любим центр города, находиться рядом с работой, получать качественную жизнь, иметь ту же крышу над головой, которая гораздо дешевле, потому что у нас нет этих сумасшедших кредитов, которые за 10-15% , который съедает наши доходы. Мы получаем тоже качество жизни, но нет документа, что оно наше. Вот и все.

— Я недавно услышал, что вы спорили со знаковым человеком в мире финансов — Робертом Кийосаки на тему инвестиций в недвижимость и извлечение пассивного дохода. Многие читали «Богатого папу, бедного папу» Кийосаки, и многие пытались моделировать эту историю на русскоязычном пространстве. Как, на ваш взгляд, это все-таки рабочая история? Это первый вопрос. А второй или может быть даже перед этим: в какой ситуации произошел этот спор? Вы ехали в автомобиле с Робертом или летели в самолете? Можете рассказать детали?

— Да, да. Это было очень интересно. Мы выступали вместе с Робертом Кийосаки в прошлом году на достаточно большом высоком событии в Киеве, которое называлось Forum 1 Ukraine. По-моему, это был октябрь 2016 года. И мы оба, так получилось, летели одним рейсом из Москвы в Киев. Поэтому нам пришлось вместе поговорить, когда мы вместе летели из Москвы в Минск, а потом из Минска в Киев. У нас было достаточно времени, чтобы пообщаться. Меня немножко поразил Роберт. Во-первых, он очень приятный, симпатичный человек, с хорошим опытом. Но меня он, наверное, поразил следующими 2 вещами: 1. Он не очень хорошо разбирается в местных рынках. Он не очень хорошо разбирается в экономической ситуации в СНГ, я не говорю уже о политической или финансовой. Он не знает нюансы, он не знает истории — через что прошли эти страны за последние 20 лет. Он не знал достаточно о девальвациях, которые периодически здесь происходят с местными валютами, так же, что происходит с ценами на недвижимость. И поэтому, конечно, эти модели, которые Роберт преподносит, которые работают в США, где есть стабильная валюта, достаточно стабильная экономика, где единственный риск в покупке недвижимости — цена на твою недвижимость может упасть, потом снова вырасти и опять немножко упасть. Это единственный риск, который есть в Америке. Но здесь риски абсолютно другие. Они не просто в конъюнктуре цен, это не просто про то, что цены на недвижимость в России и Украине упали в два раза. Я даже не считаю, что это проблема, потому что это рынок. Он упал, он возобновится. Проблема в другом. Проблема, которую я ему старался донести, и я думаю, что он ее понял, но о ней не знал — когда ты покупаешь недвижимость в момент, используя свои деньги, из-за обесценивания денег, из-за девальвации, из-за высокой инфляции в местных странах в СНГ, то получается, что ты покупаешь недвижимость в год №1 за сильные дорогие деньги, а потом сдаешь эту недвижимость в аренду на протяжении следующих 10-15 лет и получаешь в качестве дохода от этой недвижимости слабые, мягкие деньги. Я на свое мастер-классе привожу пример из своей жизни. В 2011 году я в Москве снял квартиру. Те, кто из Москвы, знают район Патриарших прудов очень хорошо. Я снял квартиру в этом районе. Я платил за нее 70 тысяч рублей в месяц. Это было 2000 долларов. Так вот после кризиса 2014 года хозяин этой квартиры, я уже ее не снимаю, получает за нее практически те же деньги в рублях — он получает 60 тысяч рублей в месяц. Это уже 1000 долларов, не 2000. Получается, что хозяин этой квартиры купил ее за 500 тысяч баксов, потом сдавал ее, получал 24 тысячи долларов в год, а теперь он получает 12 тысяч долларов в год в качестве аренды. Потому что рубль упал, доходы он получает в рублях, и чем рубль становятся, тем ниже становится его доходность от этой инвестиции. Это невыгодная инвестиция в развивающихся странах. Роберт Кийосаки этого не понимал. И когда мы с ним это обсудили, он въехал. Но я не уверен, насколько это убедило пересмотреть свою концепцию касательно недвижимости.

— Окей. Это мы говорим про долгосрочную аренду и сдачу жилья. Я знаю нескольких ребят, которые довольно хорошо зарабатывают, на airbnb сдавая квартиры. Вот может быть краткосрочная аренда — это хороший метод, чтобы получать полупассивный доход?

— Ну, во-первых, первый способ как-то удержать привлекательность своего объекта недвижимости — это если ты потратил деньги твердые, в твердой валюте, купил эту недвижимость, а потом сдаешь ее тоже в твердой валюте.

— Под «твердой» валютой мы подразумеваем доллар?

— Доллар, евро, да. Мы говорим об этом. Это первое. Так что единственный способ удержать эту тему — это когда мы тратим доллары, евро на покупке жилья и потом зарабатываем тоже доллары или евро. Но надо понимать, что пока здесь нестабильная экономика, пока здесь нестабильные финансовые рынки, мы все равно живем в мире высокой инфляции и высокого темпа, где местная валюта, которую мы тратим, все равно девальвируется и теряет свою ценность.

Например, я сегодня купил недвижимость и потом буду сдавать ее в аренду, если мне для того, чтобы окупить себя из-за высокой инфляции и потери покупательской способности, и из-за падения рубля в течение следующих 10 лет, мне нужно постоянно повышать сдачу аренды на airbnb на более высокую цену. Рынок может меня не выдержать. Мне, например, нужно брать 200 евро в день за мою квартиру, чтобы она мне оказалась интересной для моей инвестиции. А если рынок говорит мне: «Нет , 200 евро — это много, ты можешь взять только 100 евро». Понимаешь, вот, наверное, самая главная проблема с недвижимостью. Недвижимость, так же, как и банковский сектор, наиболее привязаны к местной экономике. Когда экономика нестабильная, два сектора, которые всегда будут страдать от нестабильной экономики — это недвижимость и банковский сектор. В отличие от нефтяных инвестиций, которые больше привязаны к цене на нефть в Роттердаме, чем к тому, что происходит в России. Поэтому мы всегда должны помнить, что если мы живем в СНГ: Украине, Белоруссии, России, Казахстане, и если эти рынке нестабильные и имеют периодические финансовые кризисы, то наша инвестиция в недвижимость на этих рынках, в прямые объекты, будет тоже нестабильной. Вот и все.

— Окей. Услышал. Допустим, я частный инвестор, даже не инвестор, просто частное лицо, и у меня есть отложенные 250 тысяч рублей. Куда я могу их отнести, чтобы они начали работать, а не лежали просто под подушкой или не лежали в банке под маленький %?

— Ты сейчас говоришь 250 тысяч рублей?

— Да. Вот первый мой вопрос, да — 250 тысяч рублей.

— Хорошо, смотри. Когда мы говорим об инвестициях в несколько тысяч долларов, давай вот так скажем, первое, что я бы рекомендовал для людей — думать в твердых валютах, не в местных валютах. Это значит, что первое, что я бы сделал — это свои деньги конвертировал бы в валюту. Например, в доллар или евро.
— А нужно ли делать трехвалютную корзину? Или двухвалютную?

— Нет. Я стараюсь про правилам держать свои сбережения в твердых валютах. Даже если я нахожусь в России, у меня есть немного денег в рублях, в гривнах, если я в Украине, но главные суммы денег мои в иностранных валютах, потому что они просто защищенные таким образом. Местные деньги незащищенные. Потому что, как мы знаем, в один день они могут быть 59 рублей, а через два дня — 62. Первое правило — я бы держал своих деньги в твердых валютах. Второе — я бы все-таки оперировал небольшой суммой в несколько тысяч долларов, я бы не искал каких-то феноменальных инструментов для инвестирования — я бы держал деньги в самом надежном банке в той стране, в которой я нахожусь. Что это за банк? Это, как правило, самый государственный из государственных банков. Именно тот банк, где самое большое количество вкладов местного населения. В России это однозначно Сбербанк. В Украине это, скорее всего, Ащщат Банк. В Казахстане это скорее всего Халык Банк. Это банки, которым правительства просто не дадут взорваться. Чтобы ни было, оно их защитит, рефинансирует, рекапитализирует и поддержит население. Почему? Потому что правительство не позволят социальному взрыву. Они могут дать всем банкам, кроме этих единиц, лопнуть, но вот этим они не дадут. Поэтому я бы оперировал с ними — банально открыл бы депозит на эти деньги, на эти валютные суммы и держал бы их там. Вот с этими суммами я бы это сделал

— Окей. Если мы говорим про сумму, сопоставимую со стоимостью квартиры в Москве, ну, начиная от 5 миллионов. Вот у человека есть 5 или 10 миллионов рублей. Может быть, там 4 миллиона своих, и 3 он может подзанять. И у него есть альтернатива: купить однокомнатную квартиру за пределами 3 кольца, допустим, либо что-то еще с этими деньгами сделать. Вот что бы вы посоветовали в этом случае?

— Смотри, очень простой момент. Первое — есть правило, например, заграницей это правило примерно работает: если я могу арендовать квартиру и аренда моя ежемесячная будет стоить столько же, сколько бы я платил за свою квартиру, если бы я ее купил, скажем, ипотечный кредит и все остальное, если оно сопоставимо, то, конечно, имеет смысл покупать эту квартиру, потому что ты тогда тратишь те же деньги, что ты бы тратил на аренду, в том же месте, но она фактически твоя и ты строишь ей капитал.

— Если ты в ней живешь.

— И если ты в ней живешь, абсолютно верно. Но, как правило, Максим, вот, как говорит, где собака зарыта: так как СНГ находится в зоне высоких ипотечных ставок — 10-12% на ипотеку, когда люди начинают сопоставлять, сколько они должны ежемесячно платить за аренду и сколько они должны платить за свою, они видят большую разницу. Они видят, если они купят квартиру, она будет за 7 кольцом. Но если они ее арендуют, они будут жить в центре Москвы. Вот тогда у меня совет простой. Извините меня за мое личное мнение, потому что я человек, который любит город, я люблю получать кайф от жизни, именно, что мы живем один раз. Я бы сказал: «Забудьте о покупке! Живите в своем классном месте города, получайте удовольствие от своей семьи, своего города, а эти деньги не пускайте на покупку дорогих ипотек. Лучше инвестируйте эти деньги». Сегодня на финансовых рынках, если правильно это делать, на рынках, которые защищенные, в твердых валютах, в низкорисковых или в инструментах с умеренным риском, можно заработать до 10% годовых. И с этим можно построить себе очень солидный интересный капитал за определенное количество времени. Иногда даже больше 10% годовых, у меня получалось и больше 20% годовых именно в инструментах с умеренным риском. Поэтому зачем себя мучить?
Окей, у вас не будет подписанного документа, что вот эта квартира за 7 кольцом, ваша. Я готов пойти на эти риски.

— Причем 10% — мы говорим про твердую валюту?

— Мы говорим о твердой валюте, да. Я говорю об инструментах, которые никаких Форексов, никаких пирамид, никаких фьючерсов, никаких криптовалют странных, ничего непредсказуемого, сумасшедшего, что сегодня летит вверх, завтра летит вниз. Я говорю о стабильных, типа как инвестиционные паевые фонды, зарубежные или биржевые индексные фонды, которые выпускаются управляющими компаниями, у которых триллионы долларов под управлением. Самые солидные, которые есть в мире. Эти компании выпускают тысячи фондов, которые может инвестировать человек. Он может инвестировать в акции лидирующих в мире компаний, облигации, золото, может быть. Эти инструменты приносят 10%: годовых, без гарантий — никто не может этого гарантировать, но история показывает.

Я дам буквально два примера. Американские акции в 2017 году с 1 января до конца августа поднялись на 10%. Акции развивающихся стран, фондов, развивающихся стран, в которых акции Samsung, Alibaba и множество других, эти фонды принесли 30% годовых в этом году, уже 30% с начала января за 8 месяцев. Так что это реальные вещи, и это достаточно солидные фонды, таких управляющих компаний, как Fidelity, Vanguard и множество других.

— Окей. Вы уже упомянули то слово, вопрос на тему которого я хотел задать следующим. Криптовалюты. Очень большой хайп сейчас связанный с этим. Я реально вижу у многих моих знакомых: часть из них разбирается в финансах, часть нет, но люди покупают биткоины, люди покупают эфир, у кого поменьше денег пытается майнить. Но эта тема очень хайповая, и я вижу, как она раскручивается. И я вижу, как многие сейчас этому обучают. Можете назвать хотя бы одну ошибку, которую точно не стоит допускать, если человек смотрит в сторону криптовалют?

— Тут опять же мы возвращаемся к теме психологии. Если можно, я тебе отвечу одним хорошим примером. В 97 году у меня был товарищ в Москве, который работал на брокерском мире. Он начал инвестировать в 96 году, я не вру. За один год он заработал в России 4 миллиона долларов. У него были акции российских компаний, региональных компаний, неликвидных, таких как, какой-то там Заволжский моторный завод, бла-бла-бла. И в какой-то момент был хайп, был пузырь, рынок взвинтился вверх. И этот парень, его зовут Даниэль, он вдруг испугался и сказал: «Я все 4 миллиона долларов вдруг потеряю». Он все продал и сидел в 4 миллионах доллара кэша. Две недели он сидел в них, пока его дружки на рынке не начали капать ему на голову: «Даниэль, ты сумасшедший!, ты можешь заработать 8 миллионов. Все идет вверх, ты все теряешь! Ты все пропускаешь мимо своих глаз!». И он через две недели моргнул и все назад пустил в рынки. Купил на 4 миллиона долларов назад все эти активы. Кроме 200 тысяч долларов, которые его жена выхватила у него из рук и купила на них квартиру, кстати говоря. 3.8 миллиона долларов. Он через год их все потерял.

Смотри, спекулятивные рынки, такие как криптовалюты — это новая вещь, именно в ней присутствует этот хайп. Люди хватаются за эту тему, они раскрутили ее до невыносимости. И в какой-то момент этот пузырь лопнет, и все обвалится вниз. И множество людей потеряют эти деньги. Криптовалюты на сегодня — это очередной пузырь. Это такое же пузырь, который происходит постоянно на финансовых рынках. У него нет солидности. Никто не знает, какая из криптовалют станет настоящей, легитимной. Вот когда начнет появляться регулирование на этих рынках, когда страны начнут санкционировать, какие валюты правильные, какие нет, потому что большинство этих валют, давай скажем, отвалятся в сторону. Может быть, биткоин останется, может быть, эфириум останется, но многие из них просто отвалят. Это тема, которая очень раскручена, и я не вижу в ней ног. Я вижу это просто как очередная вещь. Это как, по-моему, в 18 веке была мания тюльпанов в Голландии. Это тот же пузырь. Так же и тут.

— Окей. Вы будете делать скоро серию мастер-классов, посвященных инвестированию и финансам. Расскажите, пожалуйста, в двух словах, что слушатели этих мастер-классов узнаю, придя на них.

— У меня будет несколько мастер-классов. В первом мы поговорим о том, как конкретно инвестировать свои деньги. Я покажу и расскажу конкретные примеры, сколько человек сможет заработать, инвестируя в инструменты с умеренным риском. Я покажу конкретные кейсы людей, которые работают и работали, конкретные семьи, люди, которые заработали деньги, инвестируя в них. Край доходности и так далее. Я покажу компании, которые этим занимаются, где эти инструменты покупать, как это делать и так далее.

В другом мастер-классе я поговорю о мифах, я поговорю о встрече с Робертом Кийосаки, я поговорю о нашей дискуссии. Я затрону не только тему недвижимости, я затрону тему золота. Многие инвесторы не понимают, что такое золото, как в него инвестировать, когда стоит и когда не стоит, и не понимают атрибутику этой инвестиции. Так же, надеюсь, что будет время поговорить о ситуации на американском рынке сейчас, потому что это тоже, Максим, в какой-то мере пузырь. Мы сейчас находимся на американском рынке в зоне эйфории. Это не 1000%, как криптовалюты, но это достаточно сейчас дорогой рынок. И он по-настоящему стоит в момент, где должна произойти коррекция. Вот так.

— Супер! Тогда мы положим ссылку на регистрацию на мастер-класс. Спасибо еще раз это интервью. Мне было очень интересно. Я думаю, что нашим слушателям тоже.

— Максим, спасибо тебе и всех благ. И приглашаю всех: приходите, будет интересно. И самое важное — будет полезно. До скорой встречи!


Поделиться с друзьями


comments powered by HyperComments